Популярное
Современные гусары: деньги у людей берут, а квартиры им не отдают
Без преференций со стороны государства бизнес в ГЧП не пойдет
Котельное оборудование: что выбрать в кризис
На вопросы журнала отвечает министр строительного комплекса Московской области Сергей ПАХОМОВ.
— Сергей Александрович, Московская область уже целый ряд лет является общероссийским лидером по объемам строительства жилья. Какую роль здесь играет ваше министерство?
— Да, действительно, мы больше всех в стране вводим жилья. Какова наша роль? Судите сами. Если раньше разрешение на строительство и ввод объектов выдавали муниципальные образования, то с 1 января 2015 года все это централизованно делается нашим министерством.
Раньше в каждом муниципальном образовании существовали свои регламенты для каждой строительной процедуры, для выдачи документов. Мы ввели единый стандарт для всех, сделав этот процесс универсальным. В каждом муниципальном образовании открыли многофункциональные центры (МФЦ). Для чего это сделано? Для того, чтобы во всех муниципальных образованиях все документы принимались по единому регламенту, по единому стандарту.
Мы очень внимательно отслеживаем процесс выдачи разрешений на ввод. Раньше у нас было колоссальное количество жалоб от населения. Люди сообщали, что дома вводятся с недоделками, под гарантийное письмо, по временной схеме, по так называемому зимнему благоустройству: когда дом вводится зимой, люди въезжают весной — благоустройства нет, а дом уже введен и застройщика не найти…
С. Пахомов: «Если раньше разрешение на строительство и ввод объектов выдавали муниципальные образования, то с 1 января 2015 года все это централизованно делается нашим министерством»
Мы всю эту практику прекратили и в любое время года требуем от застройщика выполнения всех работ, которые должны быть сделаны по проекту в полном объеме. Да, определенным образом мы ужесточили требования, но рынок нас услышал и воспринял это правильно. Застройщики поняли, что без соблюдения этих требований мы теперь дома не принимаем. Разумеется, это занимает несколько больший период времени, но человек должен в полном объеме получить то, за что он заплатил.
— Как все это может отразиться на качестве жилья и на его объемах?
— Мы уже говорили о том, что Московская область строит много, больше всех. Если она будет строить чуть меньше, но качественнее, то, уверяю вас, хуже от этого никому не будет. Наша самая принципиальная, самая важная задача — повысить качество. Чтобы покупка нового жилья была людям в радость, а не в тягость.
Переезд в новую квартиру — это ведь, по сути, начало нового этапа жизни. И ничего страшного, если ваш дом будет сдан на месяц позже, но зато в полном объеме, без замечаний и недоделок.
— Сергей Александрович, есть ли какие-то предварительные данные об объемах ввода жилья в 2015 году? В 2014 году у вас введено 8 млн кв. м. А в этом сколько будет?
— Отмечу, что цифры статистики разнятся, поскольку в области активно развивается ИЖС. Если не учитывать ИЖС, то сейчас цифра составляет 3,6 млн. кв. м. Но поскольку в ноябре-декабре заканчивается действие разрешений на строительство, на последние два месяца года приходится самая большая нагрузка и максимальный ввод жилья. Думаю, в итоге 6,5—7 млн кв. м у нас будет.
— А каковы планы на 2016 год?
— Понятно, что общеэкономическая ситуация внесла здесь свои коррективы. В основном это связано с трудностью получения застройщиками банковских кредитов. Сильно ужесточились требования к заемщикам: напомню, что застройщиков отнесли к 4-й группе.
С. Пахомов: «Поскольку в ноябре-декабре заканчивается действие разрешений на строительство, на последние два месяца года приходится самая большая нагрузка и максимальный ввод жилья. Думаю, в итоге 6,5—7 млн кв. м у нас будет»
Конечно, это усложнило доступ к деньгам. Тем не менее количество заявок на выдачу разрешений на строительство в среднем сократилось на 10%. Согласитесь, по сравнению с предыдущим годом цифра все-таки не такая значительная.
— О чем это говорит?
— Только об одном. О том, что мы остаемся привлекательным регионом с точки зрения инвестиций, в том числе в строительный бизнес.
— Правительство области ставит перед строительным комплексом Подмосковья большие задачи, в том числе по применению новых технологий в строительстве. Как изменил общую картину запуск в Наро-Фоминске суперсовременного комбината компании «Мортон» — ДСК «Град»?
— Сегодня ДСК «Град» является одним из самых современных производств в области панельного домостроения в Московской области и во всей России. При уменьшении себестоимости мы получаем здесь качественно новый продукт по сравнению с панелями других, не прошедших современную модернизацию комбинатов.
На предприятии применяется технология так называемого цветного бетона. То есть выпускаемую панель можно покрасить еще в производственном цеху. Таким образом, она не требует покраски на доме, установки вентиляционного фасада и т.д. Разумеется, это существенно снижает себестоимость строительства.
Сейчас комбинат разрабатывает несколько серий панелей. В том числе те, которые мы планируем использовать при расселении аварийного жилья, — с тем, чтобы попасть в цену, установленную на федеральном уровне.
— А какова в целом ситуация с производством строительных материалов? Насколько Московская область сама обеспечивает себя всем необходимым?
— Мы на 90% обеспечиваем себя строительными материалами. Очень большое внимание мы уделяем тому, из чего строят в Московской области. Тщательно изучаем всю техническую документацию. Конечно, приоритет отдаем своим предприятиям: ведь это и налоги, и рабочие места.
— В последние годы резко возрос поток инвестиций в строительную отрасль Московской области. Это связано с новой политикой руководства области, которое идет навстречу инвесторам, предоставляя им различные преференции и привлекательные условия. Вы согласны с этим?
— Хороший вопрос, и на самом деле это подтверждает, что мы идем в правильном направлении. Все, что касается создания рабочих мест, производств (причем не только строительных, а любых других), тщательно отслеживается и управляется министерством, можно сказать, в ручном режиме. Наша работа начинается с перевода земли и выдачи всей градостроительной документации. В министерстве создано целое управление, которое сопровождает этот процесс от начала до конца.
С. Пахомов: «Почему бизнес начинает приходить сюда и вкладывать деньги? Потому что он понимает: наш приоритет — не жилищное строительство, а именно создание рабочих мест»
Почему бизнес начинает приходить сюда и вкладывать деньги? Потому что он понимает: наш приоритет — не жилищное строительство (жилья строится достаточно), а именно создание рабочих мест. Задача — сократить миграцию, чтобы люди не ездили в соседние регионы, а работали преимущественно там, где живут. Поэтому все, что касается создания рабочих мест, это отдельная тема, и здесь у нас все процедуры максимально упрощены.
Как это выглядит на практике? Если вы приходите с предложением по жилищному строительству, то мы разрабатываем проект планировки и проводим публичные слушания по этой теме. А если это реальное производство, то здесь мы идем по упрощенной процедуре. Проводим так называемые нулевые публичные слушания, на которых узнаем мнение окружающих по поводу того, как они относятся к появлению здесь того или иного предприятия. Затем — проект планировки и реализация.
Такой подход сокращает порядка 4—5 месяцев. И на всех этапах мы сопровождаем проект в ручном режиме. Так было с тем же ДСК «Град» и многими другими производствами, важными для области. Я лично их сопровождал и занимался тем, чтобы эти производства быстрее запустились.
А когда мы запускаем производство, то стараемся перепрофилировать под нужные специальности наши учебные комбинаты и профтехучилища. Этому вопросу у нас уделяется очень большое внимание.
— Среди приоритетов правительства Подмосковья — переход на комплексное освоение территорий. Помимо прочего это требует разъяснительной работы с застройщиками. Каких успехов удалось достичь в этом направлении?
— Наш тезис, который мы везде продвигаем, гласит, что любая стройка должна не создавать новую проблему, а решать уже существующие. Когда мы согласовываем какой-то проект планировки, то смотрим на те дефициты, которые уже ранее возникли на этой территории. По школам, по садам, поликлиникам.
И когда мы согласовываем новую застройку, то говорим застройщикам: «Если вы хотите здесь строить, то вы должны сделать что-то хорошее для этого муниципального образования. Чтобы тут появились не только дополнительные жители, но и инфраструктурные вещи, которые будут работать на общее благо». Все, в принципе, с таким подходом соглашаются.
Проще говоря, если мы имеем здесь дефицит по школе или поликлинике, то просим дополнительно построить такой объект. В Московской области жесткие нормативы по социальным объектам, по этажности.
Повторяю, новая стройка должна не только сама себя обеспечивать, но и решать проблемы тех или иных дефицитов, ранее сложившихся в конкретном муниципальном образовании. У нас нет стройки, где бы было одно жилье. Обязательно должны быть места приложения труда: многофункциональные центры, офисы, какое-то производство.
То есть, согласовывая комплексную застройку, мы, опираясь на ужесточенные нормативы по социальным объектам, требуем, чтобы стройка «закрывала» старые дефициты и создавала рабочие места. Это наш принцип, и здесь мы не торгуемся и не уступаем.
— А как застройщики отреагировали на ваше решение сократить высокие дома по этажности?
— Сначала это был тяжелый процесс, я говорю это как его непосредственный участник. Изначально многие восприняли это как непонятную меру, которая идет в ущерб интересам компаний, поскольку они из-за этого будут меньше зарабатывать. Но ситуация поменялась, в том числе и по спросу.
В Московской области есть изначально плотно застроенные территории (Реутов, Балашиха), где, понятно, малоэтажку уже не поставишь. Но также есть Истра, Руза и другие красивейшие места, где никаких высотных зданий не должно быть, а должна быть архитектура, вписанная в ландшафт местности.
Так вот, за три года ситуация поменялась. Благодаря поддержке мало- и среднеэтажного строительства на рынке появились новые продукты. И в нынешних непростых экономических условиях, когда строители говорят о спаде спроса, наибольший спад произошел как раз у тех, кто строил по старинке — старые панельные дома из старых серий. А вот там, где вывели на рынок новые продукты (современный мало- и среднеэтажный сегмент), люди пошли покупать.
С. Пахомов: «Те компании, которые перестроились, начали работать и строить по-новому, сегодня себя чувствуют очень даже неплохо, несмотря на кризис. Кое-где очереди по субботам стоят на продажи»
Понимаете, они увидели на рынке другой продукт: обеспеченный социальными объектами, красивый, в котором приятно жить. Чтобы не с 17 этажа где-то в Рузе или в Истре смотреть вниз, а жить в трех-четырехэтажных домах, с нормальной плотностью, хорошей инфраструктурой.
И эта трехлетняя политика уже принесла свои плоды. Те компании, которые перестроились, начали работать и строить по-новому, сегодня себя чувствуют очень даже неплохо, несмотря на кризис. Кое-где очереди по субботам стоят на продажи. А те, кто строил как раньше и не захотел нас услышать, сегодня испытывают проблемы.
— В сентябре Вы поддержали создание Ассоциации застройщиков Московской области. На строительном рынке Подмосковья работает свыше 500 компаний, и многие из них, что называется, дышат на ладан. Поэтому предлагаемое повышение уставного капитала компаний со 100 до 200 млн руб. может помочь исправить ситуацию. Слабые компании уйдут с рынка, останутся сильные. Вы согласны с этим?
— Во-первых, Ассоциация данные вопросы не регулирует — это не взаимосвязанные вещи. Ассоциация застройщиков — это добровольное профессиональное объединение, созданное не с подачи областных властей, а по инициативе тех компаний, которые работают на территории области. Вот их проблемами и будет заниматься эта организация.
Что касается повышения уставного капитала, то это не обязательно связано с размером уставного капитала — это может быть и наличие собственных средств. Подчеркну, что данная инициатива обсуждается не на уровне области, а на уровне федерального правительства.
Если же говорить о нашем подходе, то, понимаете, здесь должен быть некий входной билет, некая подушка безопасности, как в банковской или страховой сфере. Вы же работаете с людьми, привлекаете их деньги! Поэтому должны быть состоятельны. Но если ваш уставный капитал составляет, как сегодня у многих строительных компаний, несколько тысяч рублей, и вы получаете разрешение на строительство и можете привлекать деньги граждан, где уверенность в том, что вы исполните свои обязательства?
А мы должны понимать, что у вас есть собственные средства, которые позволят вам завершить этот объект. И если изменится ситуация в экономике в целом или в данном проекте, то должна быть гарантия, что люди получат свои квартиры. Это основное, для чего все делается. Мы хотим защитить людей, которые приобретают жилье.
Поэтому мы и проводим широкую работу в этом плане. Составляем рейтинги компаний-застройщиков. Разъясняем людям, что нельзя покупать жилье ни по предварительным договорам, ни в ЖСК, поскольку здесь мы им помочь не сможем. Только по договорам долевого участия!
С. Пахомов: «Должна быть уверенность в том, что конкретный объект будет достроен и введен в срок. Для этого мы и предлагаем ввести критерий либо по уставному капиталу, либо по наличию собственных средств»
И у государства, и у людей, которые приобретают жилье, должна быть уверенность в том, что данный конкретный объект будет достроен и введен в срок. Для этого мы и предлагаем ввести критерий либо по уставному капиталу, либо по наличию собственных средств, который позволяет компании выходить на рынок строительства жилья. Неправильно, когда компания с уставным капиталом 10 тыс. руб. начинает привлекать деньги дольщиков.
Мы предлагаем сделать некую формулу в зависимости от того, что и сколько ты строишь. Эта цифра не должна быть одинаковой для всех: должна быть вариативность в выборе, у каждого проекта — свой порог. Вот сейчас мы это обсуждаем на федеральном уровне, участвуем в Рабочей группе при Минстрое и ЖКХ РФ, высказываем свою позицию.
— Ясно. В заключение позвольте задать Вам традиционный вопрос редакции: как проводите свободное время, чем увлекаетесь?
— Вот собираюсь рано утром играть в хоккей: у нас завтра очень важный матч. Я играю в любительской команде, и нам очень важно выиграть оставшиеся встречи и перейти в другую, более высокую группу.
В общем, в 7 утра хоккей, а уже в 9 часов — облет строек. К слову, субботы у нас полностью рабочие. Мы ездим по всем нашим строительным штабам, смотрим, как идет стройка значимых для Московской области объектов — бюджетных и муниципальных домов.
Так что работа отнимает почти все время. Но если летом есть свободные часок-другой, сажусь на велосипед. А если зимой — то встаю на лыжи. Начинал с беговых, потом увлекся горными лыжами. Но в Московской области гор немного, поэтому вернулся к беговым лыжам. Бегаю коньковым ходом по заснеженному водохранилищу…
— Спасибо за содержательное интервью, Сергей Александрович! Успехов Вам лично и всему подмосковному строительному комплексу в Вашем лице!
Беседу вел Александр ГУСЕВ, подготовил Андрей ЧЕРНАКОВ
