Популярное
Кадастровая оценка: налог платить точно придется, а вот когда создадут внятную систему, непонятно
Минстрой берет лифтовое хозяйство на контроль
Московский урбанистический форум: в чем Москва обошла Париж
Так случилось, что в кризис ипотека стала ключевым фактором развития двух важнейших секторов российской экономики: строительства и банковской системы. Этим во многом и объясняется пристальное внимание к такому виду кредитования. Организованный рейтинговым агентством RAEX (Эксперт РА) круглый стол «Ипотека в России» подтвердил вывод о возрастающем значении этого финансового инструмента.
Одни ушли, другие пришли
Российская ипотека нынче переживает не лучшие времена. В первом полугодии 2015 года объем выданных кредитов упал на 40%. Правда, это лучше, чем в предыдущий кризис: тогда за первые шесть месяцев 2009-го кредитование сократилось сразу на 80%.
Во многом такой относительно удовлетворительный результат стал возможен благодаря двум причинам: снижению ключевой ставки со стороны Центробанка и госпрограмме субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на уровне 11,5%.
Многие банки всерьез налегли на ипотеку. Точнее, между ними произошел раскол: одни ушли с этого рынка, другие, наоборот, заняли еще большую нишу. В первую очередь, это касается банков с государственным участием. Их доля быстро растет и уже достигла 86%. Бесспорным лидером является Сбербанк, в первом полугодии 2015 года он увеличил свое присутствие в этом сегменте с 51% до 66%.
Правда, некоторые кредитные организации с госучастием уменьшили кредитование. У ВТБ24 оно упало на 5%, у «Газпромбанка» снизилось с 4% до 1,7%. Согласно прогнозу Эксперт РА, к концу текущего года до 90% всех ипотечных кредитов будут выдавать госбанки. Если прогноз реализуется, это будет для них максимальным результатом.
Вслед за базовой ставкой
Как ни странно, но пока кризис не сильно повлиял на просрочку погашения ипотечных кредитов: она составляет менее полутора процентов, что следует признать неплохим показателем. Лидерами среди неплательщиков является малый и средний бизнес. Правда, начиная со второго квартала, просрочка постепенно растет и у ипотечных заемщиков. В свое время далеко не все рассчитали свои возможности и теперь пожинают плоды докризисного легкомыслия.
Эксперты предсказывают, что объем кредитования в 2015 году составит 1 трлн руб., а ставка по кредитам может упасть до 10,5—11%. Основанием для такого вывода служит то, что, согласно опросу, 60% банков ставку снижают.
По мнению большинства банковских аналитиков, в 2016 году не стоит ожидать ни улучшения, ни ухудшения ситуации на рынке ипотечного кредитования. При базовой инфляции в 10% процентная ставка составит 10—11%.
Ипотека как бизнес
Хотя для многих банков ипотека становится основным продуктом, с точки зрения доходности она находится на критическом уровне. По словам руководителя по развитию ипотечного кредитования банка «Союз» Елены Барминой, средняя маржа в этом сегменте в лучшем случае составляет 3%. То есть она едва покрывает оперативные расходы от этого вида деятельности.
У многих банков она еще меньше, а есть даже такие, у которых маржа близка к нулю. Правда, как показывает мировой опыт, и с такими цифрами можно себя неплохо чувствовать. Например, в США по ипотечным операциям средняя маржа составляет 0,5—0,75%. И ничего, как-то выживают…
Наша проблема в том, что в России расходы на ведение бизнеса значительно больше, чем в Америке и в Европе. Это связано с рядом причин. Например, у нас используют более отсталые банковские технологии. Также играет роль масштаб: и по этой части мы сильно уступаем американским размерам.
Другое дело, что некоторые банки, в основном с госучастием, не придают столь драматическое значение вопросу сокращения маржи. Для них главное на данный момент — застолбить свою делянку на этом рынке, и чем она больше, тем лучше.
Скорее всего, в ближайшем будущем это положение вряд ли изменится. Качественное развитие ипотечного кредитования тормозится снижением доходов потенциальных заемщиков. Пока они не начнут расти, на рынке мало что изменится.
Но и банки не должны относиться пассивно к такому положению. Им следует лучше анализировать ситуацию на предмет того, достроит ли конкретный девелопер конкретный дом или не сдюжит. И закладывать в ставку эти риски. Если они минимальны — проценты должны быть меньше, если большие — то повышаться.
Спасибо дальновидному правительству
За ситуацией на ипотечном рынке внимательно следят застройщики. И реагируют на нее, правда, все по-разному. На рынке стали появляться так называемые схематозные сделки. Что это такое?
Поскольку число покупателей снижается, строительные компании стали продавать жилье аффилированным лицам. Им выдаются ипотечные кредиты, а жилье продается со скидками. Известен случай, когда один человек сделал заявку аж на 20 займов. Ну а когда кредит получен, средства распределяются между своими людьми.
Впрочем, это скорее экзотика. На самом же деле все обстоит еще гораздо серьезней. По словам вице-президента ГК «КОРТРОС» Михаила Семенова, пока на рынке жилья процесс восстановления не наблюдается. Да, ипотека с господдержкой спасла рынок от краха, и за это следует поблагодарить правительство. Люди увидели, что государство поддерживает стройкомплекс, заботится о тех, кто желает приобрести недвижимость в столь сложный период. Однако возникает вопрос: а что дальше?
Известно, что идут консультации, есть понимание, что рынок нельзя оставлять один на один с кризисом, нужно усиливать поддержку населения. В такой ситуации важен буквально каждый процент кредитной ставки. Каждый пункт вниз снижает риски, а каждый пункт вверх, наоборот, их повышает.
Затягивая петлю
Пока же застройщики выкручиваются, как могут. Они все чаще предоставляют покупателям жилья скидки, которые являются замаскированной формой снижения ставок по кредитам. У некоторых продавцов дисконт доходит до 40%. В условиях, когда предложение растет, а спрос падает, другого выхода зачастую нет.
Но такая практика затягивает петлю на шее строительного рынка. Как говорит Михаил Семенов, по причине инфляции и ослабления рубля все компоненты строительства выросли в цене. А стоимости жилья из-за падения спроса расти просто некуда. Застройщики теряют деньги, у девелоперов отсутствует гарантия получения маржи. Это увеличивает риски, в итоге число новых проектов снижается.
По оценке ЦБ РФ, каждый шестой застройщик — потенциальный банкрот в силу того, что компании не умеют находить баланс между входящими и выходящими денежными потоками. Многие просто не понимают, в какой момент следует уже прекращать строительство. Некоторые не желают этого делать, исходя из того посыла, что, мол, когда кризис кончится, у них будет продукт, который можно выставить на продажу. Так, кстати, было в 2008—2009 годах. Однако надеяться на повторение той ситуации весьма опрометчиво: нынешний кризис развивается по своему сценарию.
На самом деле господдержка ипотеки имеет не только положительную, но и отрицательную сторону: создается искусственная зона дешевых денег. И когда эта «лафа» закончится, многих могут ждать серьезные неприятности.
— Мы никогда не создадим устойчивый и стабильный ипотечный и строительный рынки, пока в государстве не заведутся дешевые и длинные деньги, — подчеркивает Михаил Семенов.
При этом в господдержке нуждается не только первичный, но и вторичный рынок жилья. А здесь ситуация близка к катастрофической: количество сделок в этом сегменте сократилось в три раза. Правила господдержки предусматривает наличие 20-процентного первоначального взноса, а это большая сумма. Если отсутствует возможность заложить или продать уже имеющуюся квартиру, то шанс на приобретение новой у многих равен нулю.
Одна из причин того, что в Европе и Америке ипотека достигла такого размаха, как раз в том и состоит, что там давно и успешно отлажен механизм, позволяющий закладывать не новое, уже давно построенное жилье.
Однажды цены обрушатся…
Впрочем, существует еще один очень важный фактор развития ипотечного рынка, о котором у нас почему-то говорят не часто: это стоимость 1 кв. м жилой площади. Между тем этот показатель даже важней размера процентной ставки.
Сегодня в среднем по России цены упали на 15—30%. Некоторые аналитики полагают, что этот фактор оказал большее влияние на рынок, чем государственная поддержка ипотеки. Рынок сам регулирует спрос и предложение, которые становятся более сбалансированными.
Но это не относится к тем его сегментам, где существует мощное спекулятивное вздутие. Прежде всего, имеется в виду Москва. Но такое положение в столице вряд ли стоит считать вечным. В мире давно есть опробованный инструмент снижения цен на рынке недвижимости: жилищная интервенция, которая за короткий период способна обрушить цены. Другое дело, что пока в российской столице никак не запустят сектор арендного жилья. Хотя во всем остальном мире считается нормой, если он занимает до 40% рынка.
В любом случае экономическая теория говорит о том, что инвестиции в недвижимость на длительный срок окупают себя. Те, кто может купить ее, но не делает этого из страха перед неопределенностью, в конечном итоге проиграет.
Но к сделкам такого рода, право, стоит подходить вдумчиво и не принимать решение сгоряча. Иначе потом будет поздно.
Владимир ГУРВИЧ
Фото business-vector.info, bzplan.ru, grapro.ru, riarealty.ru
